Dziś w Warszawie wśród 567 dostępnych w ofercie projektów mieszkaniowych znaleźć można blisko 100, których nazwa sugeruje, że należą do najwyższego segmentu jakościowego. Tymczasem lokale, które firma doradcza REAS klasyfikuje jako apartamenty i apartamenty luksusowe stanowią niewiele ponad 5% oferty na rynku pierwotnym w stolicy.
Czy to oznacza, że Polacy - choć zamożniejsi i aspirujący - wciąż nie mogą sobie pozwolić na mieszkania z najwyższej półki, czy raczej to, że deweloperzy nie chcą ryzykować i nie podejmują się realizacji takich projektów?
Osoba, która na początku II kwartału 2018 roku poszukiwałaby w Warszawie mieszkania na rynku pierwotnym, znalazłaby 45 projektów deweloperskich (lub faz inwestycji wieloetapowych), które w nazwie mają słowo Apartamenty lub Apartments. Rezydencja lub Residence nazywało się 26 innych projektów, a kolejne 26 były to Willa lub Villa (ewentualnie Wille). Łącznie zatem blisko 100 projektów nawiązywało w ten sposób nazwą do najwyższych segmentów jakościowych rynku (nie licząc mniej rozpowszechnionych nazw jak top, premium itp.). Równie popularne są tylko odwołania do zieleni i przyrody (46 projektów miało w nazwie „park”, 27 „zielony” w różnych odmianach, a 16 „garden” lub „ogrody”). Oczywiście zdarzają się projekty, które nazwą wskazują zarówno na wysoki standard, jak i bliskość zieleni.
Czy „apartament” oznacza jakość
Gdyby za nazwą zawsze podążała adekwatna jakość, nawet jeden na sześć projektów obecnych w warszawskiej ofercie zaliczałby się do najwyższych segmentów rynku. Tymczasem według segmentacji prowadzonej przez REAS, na początku II kwartału 2018 roku zaledwie 39 inwestycji w całej Warszawie były to projekty oferujące lokale o charakterze apartamentów lub apartamentów luksusowych. Łącznie w projektach apartamentowych (bez apartamentów luksusowych) znajdowało się 4% lokali oferowanych w Warszawie na rynku pierwotnym, dodatkowo nieco ponad 1% oferty stanowiły apartamenty luksusowe. Co interesujące, wśród wszystkich inwestycji apartamentowych mniej niż połowa miała w nazwie apartamenty, rezydencja czy willa (lub ich angielskie odpowiedniki).
Podział na segmenty nie zawsze jest prosty
Warto przypomnieć, że w metodologii firmy doradczej REAS, która regularnie monitoruje rynek mieszkaniowy, lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. W segmencie mieszkań wyróżniamy dwa podsegmenty: mieszkań o podstawowym standardzie (ang. low-end) oraz mieszkań o podwyższonym standardzie (ang. lower-middle). Segment apartamentów również dzielimy na dwa podsegmenty: apartamentów (ang. upper-middle) oraz apartamentów luksusowych (ang. high-end).
O zakwalifikowaniu produktu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, zarówno w odniesieniu do poszczególnych lokali jak i całego budynku lub zespołu budynków. Kryterium cenowe pełni jedynie pomocniczą rolę w tej segmentacji.
- Projekt z segmentu apartamentów, a zwłaszcza z segmentu apartamentów luksusowych powinien mieć potencjał, by nie tracić prestiżu wraz z wiekiem. – wyjaśnia Agnieszka Mikulska, Starszy Konsultant w REAS. - Nawet za kilkanaście lat czy kilka dekad będzie stanowić wzór najlepszych rozwiązań architektonicznych, pojawiać się jako pozytywny przykład w branżowych dyskusjach, a przede wszystkim nadal będzie należeć do jednych z najlepszych adresów w mieście. – dodaje.
Treść znajduje się w archiwum
Możesz ją przeczytać kupując dostęp do naszego archiwum STANDARD.