Autor: dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.
Struktura wiekowa powierzchni biurowej w Polsce
Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce rozwija się w dynamicznym tempie. Na początku 2010 r. mieliśmy w Polsce 4,9 mln mkw. powierzchni. Obecnie natomiast jest to już ok. 10 mln mkw., a w ciągu najbliższych kilku lat wartość ta może zwiększyć się o kolejne 30%.
Mimo to na tle bardziej rozwiniętych rynków, zasoby biurowe w Polsce są relatywnie młode. W ciągu ostatnich 8 lat średni wiek jednego metra kwadratowego powierzchni w Polsce wzrósł o blisko 2,5 roku i wynosi obecnie około 9 lat. Najstarszym i jednocześnie największym rynkiem biurowym jest Warszawa, gdzie średni wiek powierzchni biurowej wynosi ok. 11 lat. Dla porównania powierzchnia biurowa klasy A w Hong Kongu liczy średnio 20 lat, a wiek budynków w krajach Europy Zachodniej oscyluje w przedziale 40 – 50 lat. Podobnie jest w Stanach Zjednoczonych, gdzie średni wiek budynku (uwzględniając ostatnie modernizacje) wynosi ok. 30 lat.
W miastach regionalnych średni wiek powierzchni biurowej dla sześciu największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice i Łódź) nieznacznie przekracza 6 lat, przy czym zaledwie około 115 nowoczesnych budynków jest starszych niż 10 lat.
Istniejące uwarunkowania nie skłaniają więc wielu właścicieli nieruchomości do przeprowadzania prac modernizacyjnych. Sytuacja ta będzie się jednak stopniowo zmieniać. Wysoka podaż, rosnące wymagania najemców, a także zmniejszająca się dostępność działek w najlepszych lokalizacjach zmuszą właścicieli do bardziej intensywnych działań związanych z podnoszeniem standardu lub zmianą funkcji budynku.
Podjęcie decyzji o modernizacji oraz zakresie prac nie jest jednak zadaniem prostym. W zależności od jakości budynku, lokalizacji, doboru najemców oraz oczekiwanych zwrotów z inwestycji możemy wyróżnić cztery strategie modernizacyjne: utrzymanie pozycji rynkowej, transformację, przebudowę i wyburzenie.
Możliwe strategie działania:
1. Utrzymanie pozycji rynkowej
Jest to strategia oparta na częściowej modernizacji*, w celu utrzymania konkurencyjnej pozycji budynku na dynamicznie rozwijającym się rynku. Nakłady poniesione na działania tego typu są zaliczane do standardowych kosztów prowadzenia biznesu (utrzymania budynku) i nie stanowią znacznej inwestycji pod względem operacyjnym czy finansowym.
Celem strategii jest m.in. zatrzymanie najemców przy jednoczesnym zminimalizowaniu strat przychodów wynikających z przeprowadzanych prac modernizacyjnych.
* Częściowa modernizacja – głównym celem jest przedłużenie ekonomicznego życia budynku, aby zatrzymać obecnych najemców. Typowe działania to podniesienie standardu holi wejściowych, recepcji, toalet i innych powierzchni wspólnych, a także wind, zmiana oświetlenia fasadowego, aranżacja zieleni. Zwykle prace te nie wymagają uzyskania specjalnych pozwoleń administracyjnych i są one wykonywane w trakcie użytkowania budynku przez najemców. Typowy okres tego typu prac wynosi 6 miesięcy.
Studium przypadku: Warsaw Financial Center – budynek z 1998 r., 49 800 mkw. (Tristan Capital Partners)
W 2014 r. w budynku zmodernizowano lobby oraz system kontroli dostępu. Zaprojektowano również nową identyfikację wizualną oraz wprowadzono przyjazne środowisku rozwiązania. W efekcie tych prac obiekt uzyskał certyfikat LEED Gold w kategorii „Budynki istniejące”.
Treść znajduje się w archiwum
Możesz ją przeczytać kupując dostęp do naszego archiwum STANDARD.