Dopłaty do czynszu najmu mieszkań. Rusza nowy rządowy program mieszkaniowy

Magdalena Mila, aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
Agata Pawlak-Jaszczak, wspólnik, radca prawny w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

Program skierowany jest do osób, których dochody są zbyt wysokie, by skorzystać z możliwości najmu lokalu komunalnego czy socjalnego, a jednocześnie zbyt niskie, by zakupić własne mieszkania bądź ubiegać się o uzyskanie kredytu hipotecznego.

O możliwości uzyskania dopłaty do czynszu najmu będzie decydowało przede wszystkim kryterium dochodowe. Gospodarstwa domowe jednoosobowe będą mogły ubiegać się o dopłatę, jeżeli ich dochód nie przekroczy 60% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez Prezesa GUS (które w III kwartale 2018 r. wyniosło 4580,20 zł, tak więc dochód osoby mieszkającej samotnie nie może przekroczyć kwoty 2748,12 zł netto). Próg procentowy zwiększa się o każde 30 punktów procentowych za każdą kolejną osobę mieszkającą w gospodarstwie. Tak więc w modelu rodziny 2+2 dochód gospodarstwa nie może przekroczyć 150% przeciętnego wynagrodzenia, a więc dochód na osobę nie może przekroczyć kwoty 1717,58 zł netto.

Patrząc na powyższe kwoty, można przypuszczać, że chętnych, a jednocześnie spełniających wymagania dochodowe nie będzie brakowało. W związku z tym, zadaniem rady gminy będzie określenie kryteriów pierwszeństwa, na podstawie których będą wyłaniane osoby, którym przyznana zostanie dopłata. W ustawie zostały wskazane przykładowe kryteria, takie jak: wyjątkowo niskie dochody, posiadanie dzieci, zmiana miejsca zamieszkania z uwagi na podjęcie pracy, ukończone 65 lat, niepełnosprawność czy utrata wcześniejszego miejsca zamieszkania wskutek działania żywiołu lub katastrofy. Gmina może skorzystać z kryteriów zaproponowanych przez ustawodawcę albo wskazać własne.

Dopłaty będą przyznawane w okresie nie dłuższym niż 20 lat, licząc od miesiąca, w którym inwestycja mieszkaniowa została zakończona. Oznacza to, że z programu mogą skorzystać nie tylko pierwsi najemcy, ale również ci, którzy zamieszkają w lokalu na podstawie umowy najmu w okresie 20 lat od oddania budynku do użytkowania. Niemniej jednak, dany najemca będzie mógł otrzymywać dopłaty przez okres maksymalnie 15 lat, licząc od miesiąca, w którym po raz pierwszy została mu przyznana dopłata. Najemca, który z jakichś powodów utracił prawo do korzystania z dopłat, może ponownie ubiegać się o jej przyznanie, z tym zastrzeżeniem, że łączny okres dopłaty nie może przekroczyć 15 lat.

O tym, komu zostanie przyznana dopłata zadecyduje nie tylko kryterium dochodowe, ale także, w przypadku większej liczby zainteresowanych programem, omówione powyżej kryteria pierwszeństwa ustalone przez gminę. Wysokość dopłaty będzie iloczynem 1/2 kosztu odtworzeniowego 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania (który będzie różny w zależności od gminy), powierzchni normatywnej mieszkania oraz współczynnika dopłaty, który wynosi 1,8%. Powierzchnia normatywna mieszkania to 20 mkw. w przypadku gospodarstw jednoosobowych, a ulega ona zwiększeniu o 15 mkw. za każdego kolejnego domownika, z tym że jej wartość nie może być większa niż rzeczywista powierzchnia użytkowa najmowanego lokalu.

Gmina zanim zwróci się o skorzystanie ze środków specjalnie utworzonego na ten cel Funduszu Dopłat musi mieć zawartą z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę zabezpieczającą środki na przyszłe dopłaty. Zadaniem gminy będzie stworzenie listy wniosków i uszeregowanie ich według wielkości punktowej. Listę tę, gmina będzie zobowiązana przesłać do Banku Gospodarstwa Krajowego wraz z wnioskiem o zawarcie umowy w sprawie stosowania dopłat, aby zabezpieczyć środki. We wniosku gmina powinna już wstępnie określić kwotę zapotrzebowania na środki zabezpieczające dla każdego roku. Bank będzie rozpatrywał wnioski według kolejności wpływu. Może zatem być tak, jak w przypadku poprzedniego programu rządowego – Mieszkanie dla Młodych, że pula środków przewidzianych na dany rok wyczerpie się w pierwszych miesiącach jego funkcjonowania..

Co ważne wsparcie w ponoszeniu wydatków czynszowych można uzyskać tylko wynajmując mieszkanie w inwestycji, co do której właściwa miejscowo gmina zawarła wcześniej umowę z inwestorem. Ustawa nie zawiera wprawdzie definicji inwestora, jednak należy pod tym pojęciem rozumieć podmiot, który realizował inwestycję mieszkaniową tj. nowy budynek mieszkalny, w którym wyodrębnione zostanie co najmniej jedno mieszkanie, przebudowę budynku niemieszkalnego, w wyniku której nastąpi zmiana sposobu użytkowania na mieszkalny albo wykonanie remontu  lub przebudowy budynku mieszkalnego znajdującego się w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji, w którym również wyodrębnione zostanie co najmniej jedno mieszkanie. Dodatkowo ustawa umożliwia skorzystanie z programu jeśli umowa zawarta jest nie przez inwestora a podmiot, który nabył mieszkania od inwestora z przeznaczeniem na wynajem albo podmiot, który działając na podstawie umowy w sprawie wynajmu mieszkań zawartej z inwestorem wynajmuje mieszkanie najemcy.

Umowa pomiędzy gminą o powyżej wskazanymi podmiotami powinna z góry określać m.in. planowaną liczbę mieszkań, stan ich wykończenia, sposób zagospodarowania przestrzeni wspólnych, planowanie terminy rozpoczęcia i zakończenia naboru wniosków o dopłaty, czy planowany termin zasiedlenia mieszkań.

Wprowadzane regulacje, chociaż pewnie nie takie było uzasadnienie dla ich tworzenia, nie wykluczają skorzystania z programu przez najemców korzystających z lokali mieszkaniowych specjalnego przeznaczenia typu lokale mieszkalne w akademikach czy hotelach pracowniczych. Gdyby program mógł dotyczyć i takich inwestycji skorzystać na tym mogliby nie tylko najemcy, ale i podmioty realizujące tego typu nowe inwestycje.  

Na ocenę funkcjonowania tego programu przyjdzie nam jeszcze poczekać, bowiem choć przepisy wchodzą w życie 1 stycznia 2019 r., konieczne jest uruchomienie programów przez gminy. Niewykluczone także, że w niektórych częściach naszego kraju, najemcy w ogóle nie skorzystają z możliwości uzyskania dopłat. Samo funkcjonowanie programu będzie bowiem w dużej mierze zależało od tego, jak do współpracy z rządem i ich programem podejdą gminy oraz sami inwestorzy.

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]