Nieruchomości rolne – wybrane ograniczenia w obrocie

Agata Pawlak-Jaszczak – radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

Nieruchomość rolna i najważniejsze wyłączenia w stosowaniu ustawy 

Zastanawiając się nad możliwością nabycia nieruchomości zawsze warto zacząć od analizy statusu nieruchomości – czy w ogóle mamy do czynienia z nieruchomością rolną, a jeśli nawet dojdziemy do wniosku, że jest to nieruchomość rolna, to czy nie podpada ona pod jedno z wyłączeń spod UKUR. Musimy pamiętać, że oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów nie zawsze daje nam prawidłową odpowiedź na pytanie, czy nieruchomość ma status nieruchomości rolnej i czy wobec tego ograniczenia wynikające z UKUR będą miały zastosowanie. Wyłączenie wynikać może przede wszystkim z innego niż rolne przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidentnego braku możliwości rolniczego wykorzystania nieruchomości (np. kiedy nieruchomość zabudowana jest budynkami o przeznaczeniu innym niż rolnicze). Tak jak przed nowelizacją, ustawa bezwzględnie nie będzie miała zastosowania m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dodatkowo przepisów ustawy nie stosujemy do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast jeśli m.in. na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej zgodnie z ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Kto może nabyć nieruchomość rolną?

Nadal zasadą jest, że nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Definicja zaproponowana w ustawie nie pozwala na uznanie za rolnika indywidualnego osoby prawnej (np. spółki kapitałowej, spółdzielni czy fundacji), nawet jeśli w przedmiocie jej działalności znajduje się działalność rolnicza. I tak na przykład nie jest uprawnionym do nabycia nieruchomości rolnej spółka, która profesjonalnie, od wielu lat, zajmuje się świadczeniem usług dla rolnictwa, w tym np. sprzedażą maszyn rolniczych.

UKUR przewiduje szereg wyjątków od powyższej zasady nabywania nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolnika indywidualnego. I tak, aby nabyć nieruchomość rolną o powierzchni nie przekraczającej 1 ha nie trzeba być rolnikiem indywidualnym. Tutaj ważne, aby pamiętać, że kryterium 1 ha powierzchni nieruchomości odnosi się jedynie do możliwości nabycia nieruchomości. Nie jest jednak tak – jak często rozumiany jest ten przepis – że UKUR w ogóle nie stosujemy do nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha. Taką nieruchomość może nabyć każdy, jednak nabywca musi liczyć się z wszelkimi obowiązkami nabywcy wynikającymi z ustawy, o których poniżej. Ponadto ustawa zawiera szeroki katalog innych przypadków, w których nabycie możliwe jest przez „nierolnika”.  Dla przykładu nabycie możliwe jest przez osoby najbliższe zbywcy (dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonków oraz przysposabiających, przysposobionych oraz pasierbów), w wyniku dziedziczenia, w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości, w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym czy przez członka spółdzielni produkcji rolnej w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu innego członka tej spółdzielni. Nadal nieruchomość rolną nabyć mogą jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościoły i związki wyznaniowe czy parki narodowe.

W innym wypadku nieruchomość rolną nabyć może też podmiot, który uzyskał indywidualną zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Zgoda – tak jak przed nowelizacją ustawy – wydawana jest w formie decyzji, na wniosek m.in. zbywcy lub nabywcy nieruchomości. Zmiany ustawy dotyczą szczegółów procedury uzyskania zgody m.in. dokumentów składanych wraz z wnioskiem.

Pierwokup dzierżawców oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

W przypadku zbywania nieruchomości rolnej jej dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu. Dzierżawca musi jednak posiadać umowę dzierżawy zawartą na piśmie, z datą pewną (np. podpis notarialnie poświadczony) oraz wykonywać umowę od co najmniej 3 lat od tej daty. Jeśli uprawniony do prawa pierwokupu dzierżawca nie istnieje albo przysługującego mu prawa nie wykonał, to prawo pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Uprawnienie KOWR nie przysługuje m.in. gdy nabywca jest rolnikiem indywidualnym zamieszkałym w gminie miejsca położenia nieruchomości lub gminie bezpośrednio z nią sąsiadującej, nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a na nabycie nieruchomości wcześniej uzyskał zgodę KOWR albo nabywca jest osobą bliską zbywcy.

Ważne też, że jeśli cena nabycia nieruchomości rolnej rażąco odbiega od wartości rynkowej, to wykonujący prawo pierwokupu, może – już po złożeniu oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa – wystąpić do sądu o ustalenie rynkowej ceny nabycia. Można spodziewać się, że cena ta może odbiegać od ceny określonej pierwotnie w transakcji nabycia.  

Obowiązki każdego nabywcy po nabyciu nieruchomości rolnej 

Zasadą jest, że nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nowelizacja skróciła wobec tego okres, w jakim należy wykonywać ten obowiązek z 10 do 5 lat. W tym samym, 5-letnim okresie, nieruchomość rolna nie może być zbyta, ani odda w posiadanie innym podmiotom. Poprzednio z zakazu zbywania oraz oddawania w posiadanie zwolnić mógł jedynie sąd. Po nowelizacji to Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości, decyduje w drodze decyzji, czy wystąpił ważny interes nabywcy lub interes społeczny, który uzasadnia zwolnienie z zakazu zbywania. Poprzednie brzmienie UKUR odwoływało się w tym przypadku do przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Po nowelizacji należy spodziewać się, że zgody na zbycie nieruchomości lub oddanie ich w posiadanie osobom trzecim wydawane będą częściej. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa jak i zakaz zbywania są zasadą, od której ustawa przewidziała wyjątki, wśród których wymienia m.in. nieruchomości położone w granicach administracyjnych miast i o powierzchni mniejszej niż 1 ha, przypadek nabycia nieruchomości przez osoby bliskie, czy nabycia w drodze dziedziczenia. Wśród wyjątków ustawa nie wymianie natomiast nabycia wskutek zniesienia współwłasności po ustaniu małżeństwa.

Nowelizacja nie wyjaśniła wątpliwości związanych z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego w przypadku, gdy nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Skoro bowiem gospodarstwem rolnym można nazwać jedynie nieruchomości o powierzchni większej niż 1 ha, to pytanie czy istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa w przypadku, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość większa niż 0,3 ha (podpada pod działanie UKUR) ale mniejsza niż 1 ha. Wydaje się, że w takim wypadku obowiązek prowadzenia gospodarstwa odpada, ale obowiązuje nadal zakaz zbywania i oddawania w posiadanie osobom trzecim.   

Dlaczego wywiązanie się z powyższych obowiązków – w całym okresie 5 lat – jest tak ważne? Ustawa przewiduje w przypadku ich naruszenia uprawnienie KOWR do wystąpienia do sądu o nabycie takiej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej, określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego może okazać się, że nabyta nieruchomość będzie musiała zostać w takim przypadku zbyta na rzecz Skarbu Państwa po cenie niższej niż cena jej nabycia.

Podsumowując należy zwrócić uwagę, że nowelizacja UKUR wprowadziła nowe rozwiązania, uszczegółowiła procedurę uzyskania zgody na nabycie nieruchomości, poszerzyła katalogi wyjątków w jej poszczególnych postanowieniach, jednak – wbrew obiegowym opiniom – nie wyłączyła ze stosowania jej  do wszystkich nieruchomości o powierzchni do 1 ha. 

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]