Coraz bliżej do zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi

Michał Wojciechowski, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

Aktualnie projekt jest w fazie prac rządowych. Po kolejnych konsultacjach społecznych, w grudniu 2018 r. wpłynęły stosunkowo nieliczne uwagi strony społecznej do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, które co do zasady, nie kwestionują omówionych niżej proponowanych zmian.

Co zostanie zmienione

Wśród proponowanych zmian można znaleźć takie, które zliberalizują dotychczasowe ograniczenia w obrocie ziemią rolną, inne wyjaśnią część obecnych wątpliwości lub zapełnią swego rodzaju luki zawarte w ustawie, m.in. w zakresie procedur związanych z uzyskiwaniem zgody na nabycie nieruchomości od Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Poza ułatwieniami w obrocie nieruchomościami rolnymi wprowadzone mają być jednak też pewne obostrzenia w stosunku do obowiązujących przepisów.

Większa swoboda obrotu ziemią rolną

Projekt ustawy wskazuje nowe sytuacje, w których ograniczenia wynikające z ukur w transakcjach związanych z nieruchomościami rolnymi nie będą już w ogóle stosowane. Najważniejszą z tych sytuacji jest wyłączenie zastosowania ukur do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Po wprowadzeniu zmian nie będzie miała już znaczenia powierzchnia nieruchomości ani jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy, że nieruchomość będzie położona w granicach administracyjnych miasta. Obecnie w ukur znajduje się wyłączenie stosowania do nieruchomości miejskich, gdy inwestycje dokonywane są zgodnie z regułami ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper). W wyniku nowelizacji wyłączenie to zostanie uchylone, jako zbędne.

Po zmianie ukur, zgodnie z projektem, dojdzie także do wykluczenia obowiązku uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w sytuacji, gdy jej nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, na kilka nowych przypadków, w tym m.in.:

• nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
• nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia lub połączenia spółek prawa handlowego,
• nabycia w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• nabycia w toku postępowaniu egzekucyjnego i upadłościowego (do tej pory wyłączenie dotyczyło tylko postępowania restrukturyzacyjnego).

Warto pamiętać, że powyższe wyłączenie obowiązku uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej nie oznacza wyłączenia stosowania ukur w całości, a zatem nie wyklucza konieczności stosowania innych regulacji ukur, w tym prawa pierwokupu i prawa wykupu przysługującego KOWR.

Prawo pierwokupu spółek

Istotna zmiana dotyczy prawa pierwokupu KOWR nieruchomości rolnej należącej do spółki osobowej. Prawo to nie będzie przysługiwać w przypadku zmiany lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki, jeżeli łączna powierzchnia tych nieruchomości jest mniejsza niż 5 ha. Zmiana dotyczy także obrotu udziałami spółek z o.o. lub akcjami spółek akcyjnych, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha. Po wejściu w życie projektowanych zmian, KOWR nie będzie miał prawa pierwokupu udziałów lub akcji takich spółek. Są też zaplanowane zmiany mniej korzystne w tym zakresie. W przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości rolnych przekroczy 5 ha KOWR będzie mieć na skorzystanie z prawa pierwokupu akcji lub udziałów 2 miesiące od dnia wpływu zawiadomienia. Do zawiadomienia kierowanego do KOWR będzie trzeba załączyć szereg dokumentów (np.: wypisy i wyrysy z ewidencji dla nieruchomości rolnych, bilans za ostanie 3 lata, listę wspólników lub akcjonariuszy, oświadczenie zarządu o wysokość i zobowiązań warunkowych).

W projektowanej nowelizacji wprowadza się zabezpieczenia praw KOWR przed stosowaniem w obrocie określonych praktyk. Przykładowo nowe przepisy będą przywidywały, że rozwiązanie, zmiana lub odstąpienie od umów lub odwołanie jednostronnych czynności, a także obciążenie nieruchomości rolnej, które nastąpi w czasie, w którym KOWR ma prawo wykonania prawa wykupu lub pierwokupu nieruchomości bądź udziałów lub akcji będzie nieważne (chyba że nastąpi za zgodą KOWR).

Grunty obciążone hipoteką

W projekcie przewidziano też regulacje na wypadek, gdy KOWR nabywa nieruchomość rolną, która jest obciążona hipoteką. Projektowane przepisy wskazują bowiem, że część (lub całość) ceny równą sumie hipoteki KOWR wpłacać będzie do depozytu sądowego, z którego zbywca będzie mógł je otrzymać po uzyskaniu zgody wierzycieli hipotecznych. Nie zapomniano także o przypadku nabywania przez KOWR udziałów lub akcji spółek obciążanych zastawem. W takiej sytuacji zapłata będzie dokonywana po wygaśnięciu zastawu.

Już nie trzeba być rolnikiem przez 10 lat

Dla odmiany złagodzone zostać mają przepisy dotyczące obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna oraz związany z nim zakaz jej zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom. Według nowych zasad ograniczenia te będą obowiązywać przez 5 zamiast 10 lat. Ponadto możliwe będzie uzyskanie zgody KOWR (obecnie udziela jej sąd) na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym. Dziś przesłanką uzyskania zgody jest konieczność zbycia nieruchomości wynikająca z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Niewątpliwie udzielenie zgody zgodnie z obowiązującymi przepisami nastąpić może w mniejszej liczbie przypadków niż po zmianie, po której nadal oparte będzie to na niedookreślonej, ocennej przesłance, ale dającej większą swobodę przychylania się do wniosków. Decyzje KOWR w tych sprawach będą podlegać kontroli sądowej.

Zmienią się procedury uzyskania zgody KOWR

Procedura uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości rolnej udzielanej przez KOWR ma zostać istotnie rozbudowana. Warunkiem uzyskania przez zbywcę zgody na sprzedaż nieruchomości podmiotom innym niż rolnicy indywidualni (która jest wymagana, chyba że zachodzi jeden ze szczegółowo określonych w ustawie wyjątków), będzie wykazanie, że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany zakupem nieruchomości. Sposób wykazania braku zainteresowania zostanie sformalizowany. W szczególności trzeba będzie ogłosić (nieodpłatnie) o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej na stronie internetowej KOWR, wskazując w ogłoszeniu cenę, która nie będzie mogła przewyższać o więcej niż 30% średniej ceny gruntów rolnych dla danego województwa (ogłaszanej przez GUS). Termin na odpowiedź nie będzie mógł być krótszy niż 30 dni od dnia publikacji ogłoszenia. Odpowiedź zainteresowani będą składać za pośrednictwem KOWR. Dopiero w przypadku, gdy w odpowiedzi na ogłoszenie nie zgłosi się w terminie żaden rolnik indywidulany albo ewentualnie zostanie zaproponowana cena niższa o ponad 10% niż cena określona w ogłoszeniu, przesłanka zostanie uznana za spełnioną. Zbywca dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy będzie zobowiązany do naprawienia szkody, którą poniósł KOWR oraz dający odpowiedź na ogłoszenie. Nabywca nieruchomości nie będzie musiał już dawać rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej, natomiast wymagane będzie jego zobowiązanie do prowadzenia takiej działalności na nabywanej nieruchomości oraz uzyskanie pozytywnej opinii wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego. We wnioskach kierowanych do KOWR konieczne będzie podanie wielu informacji oraz dołączenie szeregu dokumentów, szczegółowo określonych w samej ustawie.

Część procedur przewidzianych w ukur ma ulec pewnemu uproszczeniu, np. rezygnuje się w projekcie z potwierdzenia przez wójta (burmistrza, prezydenta) wymaganych od stron oświadczeń (np.: co do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub powierzchni użytków rolnych) – wystarczy samo oświadczenie.

W grudniu ubiegłego roku, w ramach prowadzonych prac nad projektem, do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi wpłynęły uwagi pozostałych ministrów oraz innych jednostek zaangażowanych w proces legislacyjny. Niektóre propozycje mają charakter technicznoprawny (poprawek legislacyjnych) inne dotyczą spraw merytorycznych. Należy zatem spodziewać się jeszcze pewnych zmian w projekcie przed skierowaniem go do Sejmu. Wydaje się jednak, że nowelizacja ukur będzie co do istoty zgodna z wyżej zaprezentowanym opisem oraz, że ma szansę na uchwalenie jeszcze przed tegorocznymi wyborami do parlamentu. Ustawa nowelizująca ma, co do zasady, wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]