Odbiór robót budowlanych. O czym warto pamiętać?

Magdalena Mila, aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
Jacek Łubecki - radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

Czynność odbioru potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania od inwestora uzgodnionego wynagrodzenia, bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub części. Ponadto rodzi odpowiedzialność wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony, wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady lub udzielonej przez wykonawcę gwarancji jakości. Z jakimi problemami możemy się spotkać podczas odbioru oraz na co warto zwrócić uwagę?

Protokół odbioru robót

Co do zasady sporządzenie protokołu odbioru nie jest obowiązkowe. Jeżeli obiekt został wykonany bez wad, inwestor odebrał prace i może korzystać z obiektu, odbiór należy uznać za dokonany. Faktyczne przystąpienie przez inwestora do użytkowania obiektu z reguły oznacza bowiem jego odbiór (dorozumiany). Pomimo braku formalnego obowiązku sporządzania protokołów odbioru, w praktyce są one powszechnie stosowane (i to także w przypadku realizacji niewielkich inwestycji budowlanych). Co zatem powinien zawierać prawidłowo sporządzony protokół? Oprócz daty jego sporządzenia, daty zakończenia robót oraz oznaczenia umowy, w ramach której odbierane roboty były wykonywane, w protokole powinna się znaleźć informacja o stwierdzonych wadach robót albo o braku zastrzeżeń co do jakości wykonanych prac. W przypadku wystąpienia wad - warto wskazać sposób i termin ich usunięcia, natomiast jeżeli wykonawca wad nie uznaje - powinien zadbać, by oświadczenie prezentujące jego stanowisko również zostało odnotowane w protokole.

Co istotne, w przypadku stwierdzenia wady, lecz niewprowadzenia do protokołu odbioru odpowiedniej adnotacji o konieczności i zasadach jej usunięcia, w praktyce dla inwestora może powstać ryzyko uznania, że w tym zakresie wykonawca nie będzie ponosił odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady. Zgodnie bowiem z treścią art. 577 §1 kc., który znajduje odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane:
 

sprzedający [wykonawca] jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący [inwestor] wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy [dokonywania odbioru].

Niezwykle ważne jest więc zastrzeżenie w protokole, że pomimo istnienia wady, inwestor odbiera obiekt, jednak żąda jej usunięcia w określonym terminie.

Czy inwestor musi odebrać obiekt, który ma wady?

Na placu budowy często możemy spotkać się z sytuacją, w której wykonawca zgłasza inwestorowi gotowość robót do odbioru, a ten odmawia odbioru z uwagi na wady obiektu. Czy inwestor może zasłaniać się wadami obiektu i nie przystępować do odbioru (a w efekcie nie płacić należnego wykonawcy wynagrodzenia)? Zasadą jest, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót, inwestor jest obowiązany dokonać ich odbioru. Czynność ta stanowi bowiem jeden z podstawowych obowiązków inwestora (jako wierzyciela), wyrażony wprost w art. 647 kc. Tym bardziej, że - co zostało wskazane powyżej - nie ma przeszkód, by fakt istnienia wad został stwierdzony w protokole odbioru oraz ustalony został sposób ich usunięcia przez wykonawcę. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, gdy inwestor ze swojej winy uchybia obowiązkowi odbioru, wówczas następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 17 lutego 2000 roku, I ACA 1027/99). Powyższe stanowisko potwierdził również Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 22 czerwca 2007 roku (V CSK 99/07) stwierdził, iż inwestor zobowiązany jest do odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Wykonanie obiektu zgodnie z projektem nie wyklucza istnienia wad. Zasadą jest zatem dokonywanie odbiorów przez inwestora i nie może on się od tego obowiązku uchylać. W wyjątkowych przypadkach inwestor będzie jednak uprawniony do odmowy odbioru prac.

Kiedy inwestor może odmówić odbioru obiektu?

Jako wyjątek od wskazanej powyżej zasady obowiązku obioru robót przez inwestora można zasadniczo wskazać trzy przypadki, w których odmowa odbioru obiektu będzie uzasadniona. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem przyjmuje się, że takie uprawnienie przysługuje inwestorowi w przypadku, gdy:

1. wykonanego obiektu nie będzie można zakwalifikować jako wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
2. wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania, lub
3. wykonawca nie wydał inwestorowi dokumentacji technicznej przewidzianej w umowie, koniecznej do oceny zgodności wykonania obiektu z wymaganiami technicznymi oraz bezpieczeństwa korzystania z obiektu i jego użytkowania.

Poza wskazanymi powyżej przypadkami, inwestor co do zasady nie ma możliwości odmowy odbioru obiektu. 

Odbiór prac a zapłata wynagrodzenia

Roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia powstaje z chwilą oddania obiektu (w przypadku dokonywania odbiorów częściowych wynagrodzenie powinno być, zgodnie z regulacją art. 654 kc., wypłacane proporcjonalnie do części prawidłowo wykonanych prac). Oznacza to, że wraz z odbiorem obiektu przez inwestora, wykonawca może domagać się od niego zapłaty wynagrodzenia. W przypadku natomiast, gdy inwestor niesłusznie odmawia odbioru, roszczenie wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór powinien nastąpić.

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]