Rynek mieszkaniowy w największych miastach w Polsce - raport

WARSZAWA

W Warszawie coraz częściej mieszkania kupują obcokrajowcy
Problemy ze znalezieniem ekip remontowych dysponujących wolnymi terminami oraz wysokie ceny takich usług sprawiają, że kupujący mieszkania w Warszawie coraz częściej szukają lokali gotowych do zamieszkania. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę, że zauważalny jest tu wzrost zakupów dokonywanych przez obcokrajowców.

Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosi 8300 zł za mkw. W stolicy nadal utrzymuje się wysoki popyt na lokale nabywane w celach inwestycyjnych.

– Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się mieszkania mniejsze: kawalerki i lokale dwupokojowe o metrażu od 30 do 60 mkw., zwłaszcza z rynku wtórnego, który ze względu na wzrost cen na pierwotnym jest realną alternatywą. Klienci kupujący coraz częściej szukają mieszkań nie tylko w dobrym komunikacyjnie punkcie, ale i takich, które nie wymagają większych nakładów remontowych i są gotowe do wystawienia na rynek w krótkim czasie. Pożądanym przedziałem cenowym dla takich mniejszych mieszkań jest 300-500 tys. zł. Najchętniej wybierane są mieszkania w budynkach wybudowanych po 2000 r. lub w wyremontowanych kamienicach - mówi Adam Kasprzyk, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie.

Do najpopularniejszych rejonów tradycyjnie zaliczyć należy Mokotów, Powiśle, Wolę, Ochotę i Śródmieście. Kupującymi coraz częściej są też obcokrajowcy - zarówno ci, którzy wiążą swoją przyszłość zawodową ze stolicą, jak i ci, którzy chcą swoim rodakom zapewnić mieszkania na wynajem z dobrą stopą zwrotu. Wyżej wymienione grupy nabywców najczęściej dokonują zakupów „gotówkowych”.

Nowe mieszkania droższe o 1000 zł/mkw.
W poprzednich odsłonach raportu cenowego Warszawa nie była miastem cechującym się największą dynamiką kosztów zakupu nowych lokali. Sytuacja zmieniła się wraz z nadejściem III kw. 2018 r. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że średnia ofertowa cena za 1 mkw. warszawskiego nowego mieszkania wzrosła o 4,5% od początku lipca do końca września br. Na przełomie III kw. i IV kw. 2018 r. za przeciętne lokum z oferty stołecznych deweloperów trzeba było zapłacić już 8601 zł/mkw. (o prawie 1000 zł/mkw. więcej niż rok wcześniej).

Średnia cena transakcyjna nowego warszawskiego metrażu obecnie jest nieco niższa od stawki ofertowej. Tym niemniej, nabywcy nowych stołecznych mieszkań nie mają szczególnych powodów do zadowolenia. Kolejną ważną kwestią wydaje się sześcioprocentowy spadek podaży nowych „M” z III kw. 2018 roku, który będzie wywierał dodatkową presję na warszawskie ceny.

Rośnie udział mieszkań z ceną powyżej 10 000 zł/mkw.
Dokładniejsze informacje serwisu RynekPierwotny.pl pozwalają na wyjaśnienie, dlaczego w ciągu jednego kwartału średni koszt zakupu nowych „M” z Warszawy wzrósł o 4,5%. Na cenową średnią dodatnio wpłynął między innymi wzrost (o 3,8 punktu procentowego - p.p.) udziału mieszkań kosztujących ponad 10 000 zł/mkw. Po ostatnich zmianach, odsetek takich drogich stołecznych lokali wynosi już 17%. Warto też nadmienić, że w III kw. 2018 r. ubyło warszawskich mieszkań z ceną do 6000 zł/mkw. (-1,8 p.p.) oraz 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. (-3,0 p.p.).

POZNAŃ

Poznański rynek mieszkań rozgrzany do czerwoności
W Poznaniu ceny na rynku wtórnym są już o 18% wyższe niż przed rokiem. Wzrosty są więc wyższe niż w przypadku Gdańska, który do niedawna był niekwestionowanym liderem w tym zakresie. Na rynku pierwotnym przekroczona została natomiast symboliczna granica, średnia cena pokonała poziom 7 000 zł/mkw. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kredyty hipoteczne staniały i są najtańsze od początku 2016 r.

Poznański rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. Przeciętna cena mkw. nabywanego lokalu, to według raportu Metrohouse i Expandera 6186 zł.

- Wysokie poziomy cen powodują, że potencjalni nabywcy zaczynają kalkulować zasadność zakupu. Wielu z nich zastanawia się, czy jest to właściwy moment na transakcję. Z równie dużą ostrożności do zakupu działek pod zabudowę wielorodzinną podchodzą deweloperzy - mówi Alina Melosik z poznańskiego biura Metrohouse.

W Poznaniu mieszkania deweloperskie w centrum miasta można zakupić w cenie 7-9,5 tys. zł za mkw. Mieszkanie do remontu z rynku wtórnego można kupić już od ok. 5 tys. zł za mkw. Co ciekawe, klienci pytają nie tylko o segment popularny, ale także o droższe, luksusowo wyposażone lokale.

- Zapytania dotyczą także dużych apartamentów, wykończonych wysokiej klasy materiałami, gdzie cena dochodzi nawet do 12 tys. zł. za m kw. Popularne są też duże mieszkania na parterze z ogródkami - dodaje Alina Melosik z Metrohouse.

Nowe mieszkania kosztują już średnio 7 031 zł/mkw.
Dane serwisu RynekPierwotny.pl wskazują, że od początku lipca do końca września br. na terenie Poznania było widoczne dość szybkie tempo wzrostu cen nowych mieszkań. We wspomnianym mieście odnotowano zmianę mniejszą (+2,9%) niż kwartalny wynik dla Warszawy oraz Krakowa. Równocześnie Poznań wyprzedził trzy pozostałe metropolie (Wrocław, Łódź i Gdańsk) pod względem szybkości podwyżek. Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że kolejny wzrost średniej ceny poznańskiego metrażu skutkował przekroczeniem symbolicznej granicy 7000 zł za 1 mkw. nowego mieszkania. Pod koniec września 2018 roku, średnia ofertowa stawka w cennikach poznańskich deweloperów wynosiła 7031 zł/mkw. Tym samym Poznań wyprzedził Wrocław pod względem cenowym. W nawiązaniu do wyniku Poznania z III kw. 2018 r. (7031 zł/mkw.) warto wspomnieć, że rok wcześniej (w III kw. 2017 r.) analogiczna średnia cena tamtejszego metrażu wynosiła 6543 zł/mkw.

Podobnie jak w przypadku innych metropolii, eksperci RynekPierwotny.pl dokładnie zbadali zmiany struktury cenowej nowych mieszkań. Wyniki tej analizy odpowiadają na pytanie, dlaczego poznańskie lokale przez kwartał podrożały prawie o 3%. Przyczyn takiej zmiany trzeba upatrywać w spadkach udziału mieszkań kosztujących 5000 zł/mkw. - 6000 zł/mkw. (-2,6 punktu procentowego - p.p.) oraz 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. (-5,0 p.p.). Równocześnie wzrósł odsetek poznańskich mieszkań z wyższych kategorii cenowych (aż o 8,2 p.p.).