Dobry czas dla najemców

Mniej pustostanów niż przewidywano

Znacząca ilość nowej powierzchni biurowej, która pojawiła się na warszawskim rynku w ostatnich trzech miesiącach 2016 roku, nie spowodowała gwałtownego wzrostu dostępnej powierzchni. Wskaźnik niewynajętej powierzchni na koniec ubiegłego roku osiągnął poziom 15 proc., rosnąc kwartał do kwartału o zaledwie 0,4 p.p. i był wyższy o 2 p.p. od poziomu odnotowanego w grudniu 2015 roku. Autorzy raportu podkreślają, że najwięcej wolnych biur zlokalizowanych jest w rejonie biurowego Mokotowa, a także w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich i w stołecznym centrum. Pustostany występują najczęściej w budynkach biurowych powstałych w latach dziewięćdziesiątych. Szacuje się, że całkowita wielkość warszawskiego rynku dojrzałych biurowców to blisko 1,2 mln mkw. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland prognozują, że w ciągu najbliższych dwóch lat wskaźnik warszawskich pustostanów biurowych wzrośnie o 1-2 p.p.

Nowe budynki przyciągają

Po rekordowym, pod względem wynajętej powierzchni, 2015 roku – wolumen transakcji wyniósł 660 tys. mkw. – w ciągu dwunastu miesięcy ubiegłego roku popyt (nowe umowy, umowy typu pre-let oraz ekspansje) ukształtował się na poziomie 455 tys. mkw., co oznacza spadek r/r o 31%. Autorzy raportu podkreślają, że oprócz renegocjacji w dotychczasowych lokalizacjach (ponad 300 tys. mkw.), najemcy, w czwartym kwartale podobnie jak w całym 2016 roku, aktywnie poszukiwali możliwości relokacji do nowych budynków.

W ubiegłym roku największą popularnością wśród firm poszukujących nowych lokalizacji dla swoich biur cieszyły się projekty położone w okolicach ronda Daszyńskiego, stacji Dworzec Gdański oraz w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich. Znacznie mniejsze zainteresowanie wzbudzały budynki zlokalizowane w zagłębiu biurowym na Mokotowie.

Spadające efektywne stawki wynajmu

Poza kilkunastoma wiodącymi projektami biurowymi obejmującymi również wysokiej jakości projekty butikowe, w których miesięczne stawki czynszu osiągają poziom 20-22 Euro, większość centralnie zlokalizowanych budynków funkcjonuje w warunkach bardzo dużej konkurencji, której efektem jest rosnąca presja czynszowa. W ostatnim roku wyjściowe stawki najmu spadły w nich o około 3 do 5 proc., kształtując się na poziomie 16,50-18,50 Euro za miesiąc.

Z raportu opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że miesięczne stawki czynszów w najlepszych projektach biurowych położonych poza centrum Warszawy na koniec 2016 roku osiągnęły poziom 14-15 Euro. Jakkolwiek średni czynsz jaki trzeba zapłacić za metr kwadratowy biura w tej okolicy, to poziom 11-13 Euro za miesiąc.

Autorzy analizy podkreślają, że znacząca podaż, silnie konkurencyjny rynek i rosnąca elastyczność właścicieli budynków sprawiły, że w 2016 roku duzi najemcy (powyżej 2 tys. mkw.) zainteresowani biurami zarówno w centrum jak i poza nim, mogli liczyć na efektywną stawkę czynszu niższą niż stawka ofertowa od 20 do 30%.