Rynek magazynowy napędzany przez e-commerce i sieci handlowe

Polski rynek magazynowy pozostaje w doskonałej formie. W 2017 r. po raz kolejny został pobity rekord popytu i podaży. Popyt brutto wyniósł ponad 4 mln mkw., z czego 75% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Jest to wynik lepszy o 32% w porównaniu z 2016 r. Wysokie wyniki po stronie popytu to efekt rozpędzonej gospodarki, w tym miesiąc do miesiąca rosnącej konsumpcji wewnętrznej, ale też wzrostu nakładów firm na inwestycje. Deweloperzy szybko reagowali na wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców, czego efektem jest 2,36 mln mkw. oddanych do użytku oraz 1,39 mln mkw. w budowie na koniec 2017 r. Wysoka absorbcja powierzchni spowodowała spadek współczynnika powierzchni niewynajętej do poziomu 4,5%.

Magazyny – najbardziej zyskowne produkty inwestycyjne

Stabilny wzrost gospodarczy od kilku lat oraz wysoka pozycja polskiego rynku magazynowego w Europie sprawiają, że inwestorzy chętni są do lokowania swojego kapitału w segmencie nieruchomości magazynowo - produkcyjnych. Szczególnie poszukiwane są portfele logistyczne i duże projekty BTS wynajęte dla wartościowych najemców. W 2017 r. łączna wartość transakcji w segmencie przemysłowym w Polsce wyniosła 880 mln euro. W porównaniu z 2016 r. jest to wynik o ponad 14% lepszy. W dużej mierze na ten rezultat miała wpływ sprzedaż portfolio Logicor do China Investment Corporation (CIC), w tym 28 nieruchomości w Polsce o powierzchni 900 tys. mkw.

- Ogólnoeuropejski trend kompresji stóp procentowych dotyczy również polskich nieruchomości, choć nadal produkty logistyczne i przemysłowe w Polsce są tańsze niż w krajach Europy Zachodniej. Średnie stopy kapitalizacji w zależności od typu obiektu kształtują się na poziomie od 6,5% do 7,5%, wyjątek stanowią pojedyncze obiekty BTS wynajęte dla międzynarodowych marek – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. - Wydaje się, że produkty magazynowe pozostaną w kręgu zainteresowania inwestorów, jednak pojawia się pytanie jak nowe regulacje prawne dotyczące sposobu rozliczania kosztów najmu oraz podatek handlowy wpłyną na branżę logistyczną i ocenę sektora przez inwestorów – dodaje Renata Osiecka.

Rekord popytu, dzięki dużym transakcjom dla e-commerce 

W minionym roku wynajętych zostało ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego 75% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Trzeci rok z rzędu padł rekord popytu. Rezultat za 2017 jest o 32% wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim i aż 61% wyższy niż w roku 2015. Decydujący wpływ na tak imponujący wynik miały duże transakcje powyżej 50 tys. mkw., które stanowiły blisko 30% wśród nowych umów najmu.

- Czynniki makroekonomiczne, które zadecydowały o tak wysokim popycie to wzrost konsumpcji wewnętrznej, produkcji i eksportu oraz wzrost nakładów firm na inwestycje. Miały one bezpośrednie przełożenie na sektor magazynowy w postaci zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię ze strony operatorów logistycznych i przedsiębiorstw, które rozwijają sprzedaż w kanale e-commerce – komentuje Anna Głowacz, Head of Industrial – Leasing Agency.

Liderem pod względem popytu w minionym roku okazał się region Polski Centralnej, gdzie łącznie wynajętych zostało 960 tys. mkw., o 243% więcej niż w tym regionie w roku poprzednim. Imponujące wyniki osiągnęły również regiony Warszawy (950 tys. mkw.) i Górnego Śląska (860 tys. mkw.).

- Polska Centralna, Warszawa, Górny Śląsk łącznie odpowiadają za 68% popytu brutto. Polska Centralna to lokalizacja wybierana przez firmy na główny hub logistyczny w kraju i zagłębie dla firm e-commerce. Warszawa przyciąga firmy ze względu na ogromny rynek wewnętrzny oraz nowe lokalizacje przy drogach ekspresowych i obwodnicy. Górny Śląsk, poza atutem dużego rynku zbytu i położenia, kusi dużym rynkiem pracy i relatywnie większą niż gdzie indziej dostępnością pracowników – dodaje Anna Głowacz.

Wśród nowych, rozwijających się lokalizacji na wyróżnienie zasługuje woj. lubuskie, gdzie łącznie wynajętych zostało ponad 150 tys. mkw. Ze względu na bliskość granicy z Niemcami lokalizacja jest preferowana przez firmy logistyczne i produkcyjne, które prowadzą dystrybucję głównie na obszar krajów Europy Zachodniej.

W strukturze popytu duże umowy najmu na realizację inwestycji BTS dominowały wśród klientów z sektora e-commerce i sieci handlowych. W podziale na branże, podobnie jak w latach poprzednich, największy udział w rynku mieli operatorzy logistyczni (32%), następnie sieci handlowe (15%), e-commerce (15%) i motoryzacja (6,8%). Warto jednak zaznaczyć, że rekordowe umowy najmu zostały zdominowane przez sektor e-commerce, zarówno przez firmy działające wyłącznie w sieci, jak Amazon, Zaladno, ale też sieci handlowe, które inwestują w obiekty magazynowe do obsługi kanału on-line.