Savills o czynszach wobec zmian ryzyka w poszczególnych miastach świata

Autorzy najnowszej publikacji firmy Savills "Impacts: the future of global real estate" stwierdzają, że ryzyko należy obecnie szacować inaczej niż dotychczas, ponieważ bezpieczeństwo i wolumen dochodów stają się najważniejszym czynnikiem dla inwestorów. Wskazują także na potencjalnie najbardziej atrakcyjne w kolejnej dekadzie miasta, które dynamicznie się rozwijają gospodarczo, dysponują bogatymi zasobami i młodą populacją oraz są w niewielkim stopniu zagrożone klęskami żywiołowymi. Z raportu ponadto wynika, że zdolność przyciągania ludzi i utalentowanych pracowników będzie kluczowym wskaźnikiem świadczącym o bezpieczeństwie dochodów w następnych 10 latach.

Eksperci firmy Savills przeanalizowali wzrost czynszów w różnych sektorach nieruchomości w miastach całego świata, umieszczając je na najnowszej Krzywej Czynszów Savills. Przedstawiono na niej miasta i sektory, które mogą zainteresować inwestorów poszukujących bezpiecznych źródeł przychodów i wzrostu czynszów.

• Od 2008 roku czynsze za powierzchnie biurowe w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach wzrosły najbardziej w San Francisco (+99%), Shenzhen i Pekinie (w obu miastach o +71%) oraz w londyńskiej dzielnicy West End (+69%). Z tego względu sektory nieruchomości biurowych w tych miastach znalazły się na szczycie krzywej czynszów: w fazach późnego wzrostu, maksymalnych stawek czynszu lub wczesnego spadku.

• Ze względu na dwucyfrowe spadki czynszów w najlepszych nieruchomościach biurowych (-26%), mieszkaniowych (-25%) i najbardziej atrakcyjnych obiektach handlowych (-15%) sektory te osiągnęły obecnie minimum krzywej czynszów.

• Czynsze na rynku hotelowym w Szanghaju, w sektorze nieruchomości przemysłowych w Melbourne oraz nieruchomości mieszkaniowych w Shenzhen są na wczesnym etapie wzrostu w obecnym cyklu i mogą nadal rosnąć, ale inwestorzy powinni liczyć się na tych rynkach z silną konkurencją i wysokimi cenami aktywów.

• Najwyższy wzrost czynszów w sektorze nieruchomości mieszkaniowych od końca 2008 roku odnotował Shenzhen – aż o +82%.

• Dynamicznie rozwijająca się gospodarczo Dżakarta znajduje się blisko końca fazy późnego spadku i może odnotować duży wzrost czynszów w przyszłości, ale przy większym ryzyku związanym z młodym rynkiem tej gospodarki wschodzącej.

• Najbardziej pożądane przez inwestorów kategorie aktywów, takie jak najlepsze nieruchomości biurowe w Londynie, Tokio i San Francisco, są na szczycie krzywej, ale oferują bezpieczeństwo lokowania kapitału, ponieważ czynsze mogą utrzymać się przez pewien czas na wysokim stabilnym poziomie.

„O ile w okresie pięćdziesięciu lat poprzedzających rok 2007 głównym celem inwestorów na rynku nieruchomości było dążenie do wzrostu wartości kapitału, a w dziesięcioleciu od wybuchu ostatniego kryzysu finansowego najważniejsze było przetrwanie i wykorzystanie fali ożywienia, o tyle co najmniej kolejne dziesięć lat upłynie pod znakiem poszukiwania bezpiecznych źródeł przychodów w warunkach niskich stóp procentowych. Inwestorzy coraz chętniej spoglądają na rynki najmu w miastach na całym świecie” - mówi Yolande Barnes, dyrektor globalnego działu badań w firmie Savills.

Przełom 2007 i 2008 roku to również w Polsce okres, w którym w ścisłym centrum Warszawy obserwowaliśmy stawki czynszów za powierzchnie biurowe na poziomie 35 a nawet 40 EUR/mkw./miesiąc. Obecnie stawki czynszów w najlepszych biurowcach w mieście to poziom 21 – 25 EUR/mkw./miesiąc i są na wczesnym etapie wzrostu, który, w związku z wysoką nową podażą oczekiwaną w 2019/2020 roku, może być zahamowany.

„Trendy na rynkach najmu mają kluczowe znaczenie niezależnie od tego, czy inwestorzy poszukują inwestycji oferujących wzrost wartości kapitałowych czy stabilnych źródeł przychodów” - mówi Yolande Barnes. – Stawki czynszów stanowią funkcję dwóch czynników: popytu ze strony najemców oraz wielkości podaży. Na wielu rynkach inwestycyjnych świata możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są bardzo ograniczone i z tego względu wzrost wartości kapitałowych jest możliwy jedynie dzięki wzrostowi czynszów.