Emmerson Evaluation: Analiza cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną

Wysoki popyt i wzrost cen na rynku lokali mieszkalnych spowodował, że część popytu skierowana została na rynek domów jednorodzinnych, a przede wszystkim na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wskazują eksperci Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości. W przypadku domów na rynku wciąż dominują pojedyncze projekty budowane przez indywidualnych inwestorów. W rezultacie zwiększa się popyt na grunty pod tego typu zabudowę.

‒ Grunty pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną cieszą się wysokim zainteresowaniem, ponieważ budowa domu jest obecnie coraz częściej rozważana jako alternatywa dla kupna mieszkania. Nie obserwujemy na rynku widocznych przesłanek ku temu, aby ceny gruntów w najbliższym czasie miały zacząć spadać. Obecna dobra koniunktura na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to naturalny trend, który jest efektem równocześnie rosnących cen gruntów deweloperskich i cen mieszkań. Podwyżki mogą czekać szczególnie lokalizacje, które są postrzegane jako modne, prestiżowe lub w niedalekiej przyszłości zyskają na popularności w związku z budową nowej infrastruktury komunikacyjnej – mówi Robert Korczyński, Członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Warszawa

Obserwując rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Warszawie, można zauważyć, iż w ostatnich latach zdecydowana większość transakcji odbywała się w rejonach poza dzielnicami określanymi jako centralne, do których należy zaliczyć Śródmieście, Żoliborz, Wolę, Ochotę i Pragę-Północ.

Rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w centrum miasta, w dzielnicach Śródmieście i Praga-Północ oraz w dzielnicy Ochota i Wola praktycznie nie istniał. Gęsta zabudowa wielorodzinna i komercyjna, a także obowiązujące dokumenty planistyczne, poza nielicznymi wyjątkami, niemal wykluczały tu zabudowę domami jednorodzinnymi.

W dzielnicy Żoliborz pojedyncze transakcje gruntami osiągały poziom nawet 1,7 tys. zł/mkw. i dotyczyły gruntów położonych między Parkiem Kaskada, a ul. Mickiewicza.

Mokotów, największa pod względem liczby ludności dzielnica stolicy, charakteryzuje się zróżnicowanym rodzajem zabudowy. Chociaż znaczną jego część stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, na terenie Mokotowa można spotkać również osiedla domów jednorodzinnych. Średnia cena 1 mkw. gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dla tej dzielnicy w ostatnim roku wyniosła ponad 1,5 tys. zł.  Prawie 70% wszystkich mokotowskich transakcji działkami pod budowę domu dotyczyło sprzedaży gruntów położonych na peryferyjnych terenach Sadyby, Siekierek czy Augustówki, gdzie ceny osiągały poziom 1 tys. zł/mkw.

W dzielnicy Praga-Południe zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna koncentruje się głównie w zachodniej części tej dzielnicy, czyli na Saskiej Kępie - najbardziej prestiżowej części prawobrzeżnej Warszawy. Ze względu na ograniczoną podaż i wysokie ceny w tym rejonie, w ostatnich latach zawarto tam zaledwie kilka transakcji sprzedaży działek. Większą podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną można zauważyć we wschodniej części Pragi-Południe, np. w okolicy ul. Szaserów (rejon Olszynki Grochowskiej). Średnia cena gruntów na Pradze-Południe wynosi ok. 1,2 tys. zł/mkw., a przeciętna powierzchnia sprzedawanych działek ok. 700 mkw.

W dzielnicy Bemowo największą podażą gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną charakteryzuje się rejon osiedla Jelonki Południowe. W ostatnich latach odnotowano tam ok. 50% wszystkich transakcji działkami pod budowę domu w tej dzielnicy. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną są tu jednak dość zróżnicowane i kształtują się na poziomie średnio od 700 do nawet 1,2 tys. zł/mkw. Wyższe ceny charakteryzują rejon osiedla Boernerowo, gdzie transakcje występują sporadycznie, a ceny, z uwagi na atrakcyjne otoczenie terenów zielonych, wahają się od 1,5 tys. do nawet 2 tys. zł/mkw.