Inwestycja w mieszkanie na wynajem – mniejsze miasta, większy zysk

W analizie Emmerson Evaluation porównano stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem w aglomeracjach takich jak: Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław oraz mniejszych stolicach wojewódzkich – Lublin, Białystok, Łódź i Szczecin. Poziom stóp został obliczony jako relacja możliwych do uzyskania rocznych dochodów właściciela do ceny jaką trzeba zapłacić za mieszkanie kupowane pod wynajem w nowej inwestycji mieszkaniowej (nie starszej niż z 2015 r.). Przyjęty model uwzględniał szacunkowy koszt opłat administracyjnych w poszczególnych lokalizacjach, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związanej z 1,5 miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie nowego najemcy.

Czynsze rosną, ale rentowność spada

Boom na inwestycje w mieszkania na wynajem był dodatkowym czynnikiem napędzającym wzrost ich cen w ostatnich latach, szczególnie w roku ubiegłym. Wg danych zebranych w raporcie Emmerson Evaluation w 2017 r. na rynku pierwotnym dynamika wzrostu cen lokali mieszkalnych w niektórych miastach Polski osiągnęła nawet 10-16%. W dodatku, nowe inwestycje sprzedawały się szybciej niż rok wcześniej. W ślad za rosnącymi cenami mieszkań rosły także rynkowe stawki najmu.

- Właściciele inwestycji przeznaczonych na wynajem podnoszą czynsze, aby zachować satysfakcjonujący poziom rentowności zakupu. Obserwujemy jednak, że stopy zwrotu z najmu nowych lokali z roku na rok spadają. Próg 5% jest osiągany raczej przy wyjątkowo dobrych lokalizacjach, a jedynie w tych najlepszych możliwe jest osiągnięcie rentowności powyżej 6%. Takie okazje jednak zdarzają się już bardzo rzadko – komentuje Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.

Średnie stopy, jakie można obecnie uzyskać z wynajmu mieszkania, podane w raporcie E-VALUER INDEX 2018 wynoszą w przypadku Warszawy 4,3-5,1%, Krakowa 4,5-5,2%, Poznania 4,1-5,2% i Wrocławia 4,4-5,4%.