Miękkie lądowanie dla dewelopera, czyli jak przygotować się na ostudzenie rynku mieszkaniowego?

Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że rok 2017 był ostatnim w długiej serii, kiedy to sprzedaż mieszkań rosła dynamicznie z roku na rok. Okres niskiego bezrobocia i wzrostu wynagrodzeń oraz ogólna, pozytywna koniunktura gospodarcza utrzymująca się w ostatnich latach skutecznie pobudziły apetyty deweloperów. Niskie stopy procentowe zachęcają wszak do lokowania kapitału w nieruchomościach, przeciętnie zarabiająca rodzina może zaś sobie pozwolić na zdecydowanie większą pożyczkę hipoteczną, niż chociażby dekadę temu.

Jak wynika z szacunków firmy REAS, w poprzednich trzech latach sprzedaż mieszkań w Polsce rosła we wprost oszałamiającym tempie 20%. W pierwszym kwartale tego roku swoich nabywców znalazło 18,4 tys. lokali. To raptem o 2,5% mniej, niż w rekordowym, ostatnim trymestrze ubiegłego roku. Jak zatem widać, deweloperzy nadal nie mają raczej większych problemów ze znalezieniem chętnych na swoje mieszkania. Ślady hamowania widać za to w wielkości podaży. – Już od ponad sześciu miesięcy liczba sprzedawanych lokali przewyższa zasoby, jakie trafiają do oferty deweloperów. Pod koniec pierwszego kwartału tego roku w ofercie znajdowało się 44,7 tys. mieszkań. To najniższy wynik od 2014 roku – podkreśla Michał Styś, dyrektor zarządzający firmy OPG Property Professionals.

Jeśli nie możesz ich pokonać… przyłącz się do nich!

Niższa podaż mieszkań to bezpośredni efekt podwyżek cen gruntów inwestycyjnych i wykonawstwa. O ile w pierwszej kwestii deweloperom z pomocą może przyjść zapowiadana od dłuższego czasu specustawa, która ma zwiększyć dostępność tanich gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, o tyle trudność ze znalezieniem rąk do pracy oraz rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych pozostają istotną barierą. Jeszcze dwa-trzy lata temu margines finansowy na wypadek ewentualnego wzrostu cen zazwyczaj pozostawał nietknięty. Dzisiaj dopięcie ostatniego guzika w budżecie projektu coraz częściej przychodzi budującym z trudem.

Kurcząca się liczba nowych mieszkań dostarczanych na rynek z jednej strony może oznaczać wzrost ich cen, a z drugiej – obniżenie marż deweloperskich. Dziś koszty ziemi i budowy zazwyczaj stanowią mniej więcej 70% tego, co płaci nabywca, około 13% stanowi zaś zarobek budującego. Jeszcze dwa lata temu proporcje te wynosiły odpowiednio 60% i 23%. Deweloperzy będą więc najpewniej dążyć do obniżenia kosztów swoich projektów. W poszukiwaniu oszczędności jedni obniżą standard wznoszonych budynków, drudzy uruchomią własne spółki zajmujące się generalnym wykonawstwem, a jeszcze inni zdecydują się na mniej biurokracji, przekazując realizację projektu podmiotom zewnętrznym.