Polska nadal utrzymuje się na czołowej pozycji w sektorze nieruchomości magazynowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a jej dynamiczny rozwój przyciąga uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców. Jak wynika z najnowszego raportu Colliers, rok 2024 przyniósł 2,6 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, a całkowita podaż wzrosła do 34,1 mln mkw. Eksperci zauważają także wzrost popytu na poziomie 3%, co przekłada się na 5,8 mln mkw. wynajętej powierzchni. Czynniki te potwierdzają utrzymującą się wysoką pozy
Stabilny wzrost popytu na magazyny
Popyt na powierzchnie magazynowe w 2024 roku napędzany był nowymi umowami najmu, które stanowiły niemal połowę (49%) całości transakcji. Równocześnie znaczącą rolę odegrały renegocjacje, odpowiadające za 42% rynku. Specjaliści przewidują, że taki układ popytu utrzyma się w nadchodzących latach, głównie z uwagi na zbliżający się termin końca umów zawartych w okresie pandemii. To właśnie wtedy wielu najemców zdecyduje się na przedłużenie dotychczasowych kontraktów.
Według danych z końca 2024 roku, w Polsce w budowie znajdowało się 1,7 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, z czego na rynek może trafić blisko 1,5–2 mln mkw. w 2025 roku. Choć aktywność deweloperska i najemców ustępuje poziomowi z czasów pandemii, sytuacja w Polsce jest zdecydowanie korzystniejsza w porównaniu z innymi rynkami europejskimi.
Lider w regionie Europy Środkowo-Wschodniej
Polska wyróżnia się jako niekwestionowany lider w zakresie podaży i popytu w Europie Środkowo-Wschodniej. Mimo osiągnięcia już wysokiego poziomu rozwoju, perspektywy na przyszłość pozostają obiecujące. Eksperci Colliers wskazują, że polski rynek magazynowy ma potencjał wzrostu nawet dwu- lub trzykrotnie w najbliższych dekadach. Sprzyjają temu m.in. rezerwy gruntowe zabezpieczone przez deweloperów oraz znacznie niższa ilość powierzchni magazynowej per capita w Polsce w porównaniu z krajami Europy Zachodniej.
Zmniejszająca się stopa pustostanów
Rok 2024 charakteryzował się znaczącą absorpcją dostępnej powierzchni magazynowej na rynku, co przyczyniło się do spadku stopy pustostanów, która wyniosła 7,4%. Najniższy wskaźnik odnotowano w województwach podlaskim i opolskim, natomiast najwyższe pustostany widoczne były w regionach lubuskim i świętokrzyskim. W pierwszej połowie 2025 roku przewiduje się niewielki wzrost pustostanów do poziomu 8%, jednak druga połowa roku powinna przynieść ożywienie rynku, wynikające z zapotrzebowania na nowoczesne obiekty.
Wzrost zainteresowania nowymi magazynami jest szczególnie widoczny. Obiekty oddane do użytku w 2024 roku charakteryzowały się szybszym tempem wynajmu niż te ukończone rok wcześniej. Już po dwóch kwartałach od ich otwarcia 60% powierzchni było całkowicie wynajęte.
Reklama
Kluczowe branże stymulujące rynek
Największymi graczami na rynku pozostają firmy z sektora 3PL oraz handlu, które odpowiadały za znaczną część popytu w 2024 roku. Szczególną aktywność wykazała branża e-commerce, która wynajęła największy pojedynczy obiekt na rynku – 125 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub. Z kolei firmy produkcyjne wygenerowały 15% całości popytu na powierzchnie magazynowe.
Rozwój nowych rynków w Polsce
Dynamiczny rozwój rynku magazynowego dotyczy także mniejszych województw, które dotąd pozostawały na uboczu inwestycyjnym. W regionach zachodniopomorskim, kujawsko-pomorskim, podkarpackim oraz podlaskim w 2025 roku rozpoczną się długo wyczekiwane budowy nowych obiektów. Tego rodzaju inwestycje zwiększą dostępność nowoczesnych powierzchni magazynowych w regionach, które dotychczas miały ograniczone zasoby.
Wyzwania na rynku pracy
Mimo intensywnych działań rekrutacyjnych sektor logistyczny i przemysłowy w Polsce zmaga się z problemem niedoboru wykwalifikowanych pracowników. Raport Manpower wskazuje, że 74% firm logistycznych i 73% przemysłowych ma trudności z obsadzeniem specjalistycznych stanowisk. Szczególnym wyzwaniem pozostaje pozyskanie ekspertów w zakresie zarządzania łańcuchami dostaw oraz analizy danych.
Pracodawcy, by sprostać rosnącym oczekiwaniom, inwestują w konkurencyjne wynagrodzenia oraz szkolenia podnoszące kwalifikacje. Kluczowym aspektem w przyciąganiu talentów jest także transparentność wynagrodzeń oraz wpływ firm na środowisko, co szczególnie cenią młodsze pokolenia.
Zmiany w cenach najmu
W ostatnich latach dostępność powierzchni magazynowej oraz dynamicznie zmieniające się warunki na rynku budowlanym mocno wpłynęły na poziomy czynszów. W Warszawie ceny wynajmu utrzymują się obecnie na poziomie 4,30–7,25 EUR/mkw./miesiąc, podczas gdy na rynkach regionalnych stawki wynoszą od 3,10 do 6,30 EUR/mkw./miesiąc. Prognozy wskazują, że w 2025 roku presja na obniżenie stawek może się utrzymać, w szczególności dla starszych obiektów.
Polska jako kluczowy gracz na mapie magazynów
Polski rynek magazynowy stale wzmacnia swoją pozycję w Europie, przyciągając zarówno inwestorów, jak i najemców z różnych sektorów. Wysoka jakość nowoczesnych obiektów oraz strategiczne położenie Polski w Europie Środkowej zapewniają jej przewagę konkurencyjną, a perspektywy dalszego dynamicznego rozwoju stawiają ją w gronie liderów branży logistycznej i magazynowej na kontynencie.
