Konsekwencje podatkowe związane z umową rezerwacyjną

Autor Kancelaria Prawna

Agata Pawlak-Jaszczak - radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
Karolina Durbacz - radca prawny w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

W odróżnieniu od umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży przepisy nie regulują jakie postanowienia powinna zawierać umowa rezerwacyjna. Jej treść określana jest w ramach tzw. swobody umów, przez jej strony. Nie ma wobec tego jednej, uniwersalnej treści umowy rezerwacyjnej. Standardem jest, że każdy deweloper korzysta z własnego wzoru, którym określa postanowienia, które są dla niego ważne. Nabywca może jednak zmieniać lub uzupełniać taki wzór o kwestie ważne dla niego.

Jaka korzyść z zawarcia umowy rezerwacyjnej dla nabywcy?

Dla nabywcy lokalu podstawową korzyścią wynikającą z zawarcia umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do czasowej rezerwacji konkretnego lokalu. Klient dzięki temu może spać spokojnie, że wymarzony lokal nie zostanie (w uzgodnionym pomiędzy nim a deweloperem terminie) sprzedany na rzecz kogoś innego. Lokal taki na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej wycofany jest ze sprzedaży, w prospektach dotyczących inwestycji najczęściej oznaczony jest jako „zarezerwowany”, a inne osoby nie mają możliwości zawarcia z deweloperem umowy, której byłby przedmiotem. Dzięki temu nabywca zyskuje czas na przemyślenie decyzji o wyborze, a jeśli to ma już za sobą, to na uzyskanie dodatkowych informacji dotyczących inwestycji lub ofert finansowania zapłaty ceny. 

Obowiązek wpłaty opłaty rezerwacyjnej

Wśród standardowych postanowień umów rezerwacyjnych stosowanych na rynku są postanowienia dotyczące obowiązku wpłaty przez klienta na rzecz dewelopera określonej kwoty (zazwyczaj jest to kwota stanowiąca równowartość kilku procent ceny mieszkania).  Wpłata takiej kwoty stanowi dla dewelopera dowód faktycznego zainteresowania po stronie nabywcy określonym lokalem. Deweloperzy różnie określają tytuł, którym wpłacana jest powyższa kwota. Często jest ona określana jako opłata rezerwacyjna, czasem jako kaucja, zaliczka lub zadatek. Wbrew pozorom nie jest to bez znaczenia jak traktowana jest taka wpłata przez strony. 

Z punktu widzenia nabywcy ważne jest aby wpłacana kwota zaliczana była na poczet ceny w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej. Najczęściej w przypadku niedojścia do skutku nabycia lokalu z przyczyn leżących po stronie nabywcy (np. rezygnacji z zakupu lokalu) kwota taka przepada tj. umowa rezerwacyjna nie przewiduje po stronie dewelopera obowiązku jej zwrotu.  Z kolei gdy do nabycia nieruchomości nie dochodzi z powodów leżących po stronie dewelopera najczęściej deweloperzy zobowiązują się do zwrotu takiej kwoty w jednokrotnej wysokości.

Opłata, kaucja, zaliczka czy zadatek?

Praktyczne problemy w odniesieniu do opłaty rezerwacyjnej rodzi często sposób jej rozliczenia w podatku od towarów i usług. Sposób ten może być natomiast różny, w zależności od charakteru jaki będzie miała kwota wpłacana tytułem rezerwacji lokalu.

Jak wskazuje art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, nieistotnym w omawianej kwestii. Przy tym ustalając, czy mamy do czynienia z przedpłatą, zaliczką, zadatkiem, czy ratą należy odnieść się do definicji tych pojęć. Wobec jej braku w ustawie o VAT posłużyć się można ich znaczeniem słownikowym (wedle Słownika języka polskiego PWN, https://sjp.pwn.pl/), zgodnie z którym:

1. przedpłata to określona suma pieniędzy, stanowiąca część ceny towaru, wpłacana z góry w celu uzyskania gwarancji jego zakupu w określonym terminie;
2. zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności;
3. zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy;
4. rata to część należności pieniężnej, płatna w oznaczonym terminie.

Jakie konsekwencje podatkowe?

Opłata rezerwacyjna spełniająca przesłanki uznania jej za przedpłatę, zaliczkę, zadatek czy ratę powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z chwilą jej otrzymania, w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Jeżeli natomiast po dokonanej analizie charakteru opłaty rezerwacyjnej dojdziemy do przekonania, że nie ma ona takiego charakteru, a jedynie stanowi rodzaj kaucji, rozumianej jako suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania, taka opłata nie będzie rodzić obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Uwagę na charakter opłaty rezerwacyjnej i związane z nim konsekwencje podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług zwracają również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych. I tak chociażby, w interpretacji indywidualnej z dnia 10 kwietnia 2018 roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1-1.4012.76.2018.1.KM wskazał m.in., że:

Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy, zaś kwota ta nie jest w takim przypadku traktowana jako otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę. Z tych względów pobrana kaucja, będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, która jest zwracana klientowi, nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji, gdy wpłacona kaucja zostaje zaliczona, zgodnie z postanowieniami stron, na poczet przyszłej należności za dostawę towarów lub świadczenie usługi, bądź na poczet już wykonanej czynności, stanowi ona obrót, o którym mowa w art. 29a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem w momencie, w którym kaucja przestaje spełniać swoją funkcję, będzie rodzić obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, w terminach przewidzianych w ustawie, stanowiąc odpowiednio część ceny, zaliczki, zadatku raty lub przedpłaty.

Warto zatem zastrzegając opłatę za rezerwację lokalu przeanalizować jaki ma ona charakter, tak aby prawidłowo rozpoznać obowiązki podatkowe ciążące na deweloperze w związku z jej otrzymaniem oraz prawidłowo udokumentować dokonaną wpłatę.

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]