Zmiana sposobu użytkowania istniejącego obiektu

Autor Kancelaria Prawna

Agata Pawlak-Jaszczak – radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
Olga Sawastian-Lipska – aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Norek i Wspólnicy
www.norekwspolnicy.pl

Zmiana sposobu użytkowania – co to takiego?

Obowiązujące przepisy nie definiują wprost czym jest zmiana sposobu użytkowania. Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego  przez zmianę sposobu użytkowania należy rozumieć w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Należy wobec tego ustalić, czy planowana zmiana przeznaczenia wiąże się ze zmianą warunków wymienionych powyżej. Zmianą przeznaczenia jest oczywiście zupełna zmiana charakteru wykorzystania lokalu (np. z funkcji mieszkalnej na działalność polegającą na prowadzeniu żłobka), jak i zmiana intensywności dotychczasowego sposobu jego wykorzystania (np. wzmożenie intensywności działalności produkcyjnej w obiekcie czy też poszerzenie asortymentu składowanych produktów lub substancji). Zawsze jednak badać należy jaki wpływ ma taka zmiana na wymienione warunki.  Zmiana taka nie musi wiązać się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych.

Dodatkowym problemem przy próbie odpowiedzi na pytanie, czy dana zmiana jest na tyle istotna, żeby stanowiła zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu ustawy prawo budowlane, jest brak zamkniętego katalogu przypadków, w których dochodzi do zmiany sposobu użytkowania. Sformułowanie „w szczególności” zawarte w cytowanym przepisie oznacza, że także inne sytuacje, niż wskazane wprost, mogą zostać zakwalifikowane jako zmiany sposobu użytkowania. Taka redakcja przepisu oddaje intencje ustawodawcy, który jedynie dla przykładu wymienia najważniejsze kryteria oceny. Finalnie oceny tej dokonuje organ.

Jak zmienić sposób użytkowania

W sytuacji ustalenia, że planowana zmiana będzie stanowiła zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego, procedura wprowadzenia zamierzonych zmian wymaga co do zasady zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Ważne jest, aby zgłoszenie nastąpiło przed faktycznym wprowadzeniem zmiany sposobu użytkowania. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz złożyć szereg dokumentów, wskazanych w ustawie (m.in.  opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu oraz jego konstrukcję, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Zmiana sposobu użytkowania następuje, jeżeli w terminie 30 dni od dnia złożenia zgłoszenia wraz z wymaganymi dokumentami organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Organ może też przed upływem 30-dniowego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Procedura ta dotyczy także sytuacji, w których zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych z obowiązkiem ich zgłoszenia. Z kolei w sytuacji, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Konsekwencje niezgłoszenia zmiany sposobu użytkowania

Prawo budowlane wymaga, by zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania nastąpiło przed faktycznym dokonaniem zmiany. W przeciwnym razie organ nadzoru budowlanego może wydać postanowienie, którym nakaże wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz nałoży obowiązek przedstawienia w określonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania. Następnie organ weryfikuje czy zostały złożone wszystkie wymagane dokumenty i w przypadku spełnienia tego wymogu,  ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. W przypadku niezłożenia wymaganych dokumentów organ nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź zmiana pomimo sprzeciwu organu stanowi ponadto wykroczenie zagrożone karą grzywny od 20 do 5.000 złotych.

Ile wynosi opłata legalizacyjna?

Sankcja w postaci obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej może się okazać dotkliwa. Jej wysokość zależy od kategorii obiektu i jego wielkości, i stanowi iloczyn stawki opłaty, która wynosi w tym przypadku 5.000 złotych (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Wysokość obu współczynników została szczegółowo określona w załączniku do ustawy. Dla przykładu - w przypadku zmiany sposobu użytkowania domu jednorodzinnego, opłata legalizacyjna wyniesie 10 tys. złotych (5.000 zł x 2 x 1).

Przed przystąpieniem do zmian w korzystaniu z obiektu zawsze warto zastanowić się, czy planowana zmiana niesie ryzyko uznania jej za zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego. Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu może bowiem nieść za sobą negatywne konsekwencje, z koniecznością przywrócenia pierwotnego sposobu użytkowania lub brakiem możliwości użytkowania obiektu włącznie.

*          *          *
[Powyższe stanowi całą treść publikacji]