Spadająca inflacja napędza rynek najmu zwrotnego

Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorstwo inwestorowi przy jednoczesnym podpisaniu długoterminowej umowy najmu. Daje to firmie dostęp do zamrożonego kapitału, bez utraty prawa do korzystania z obiektu. Inwestorzy zyskują z kolei stabilny, przewidywalny strumień przychodów czynszowych.

W praktyce oznacza to, że przedsiębiorstwa mogą reinwestować odzyskane środki w rozwój biznesu – automatyzację produkcji, modernizację linii technologicznych czy ekspansję zagraniczną – nie obciążając się dodatkowymi kredytami hipotecznymi.

Najbardziej spektakularnym przykładem rosnącego rynku była transakcja spółki Eko-Okna, która w maju 2025 r. sprzedała dwie fabryki w Kędzierzynie-Koźlu i Wodzisławiu Śląskim amerykańskiemu funduszowi za 1 mld zł. To największa umowa typu sale and leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej. To właśnie takie transakcje pokazują potencjał Polski w oczach zagranicznych inwestorów, zwłaszcza funduszy ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Europy Zachodniej, które szukają stabilnych i długoterminowych aktywów generujących dochód.

Inflacja jako kluczowy czynnik

– Spadek inflacji zwiększa atrakcyjność stałych stawek czynszowych. Firmy zyskują stabilność kosztową, a inwestorzy przewidywalne stopy zwrotu – komentuje Agnieszka Radkiewicz z INWI.

Według niej, w środowisku niższej inflacji przedsiębiorstwa chętniej korzystają z SLB, ponieważ pozyskany kapitał nie traci tak szybko na wartości nabywczej. – Coraz częściej widzimy, że środki te trafiają do obszarów strategicznych, takich jak cyfryzacja, automatyzacja procesów czy ekspansja na nowe rynki – dodaje ekspertka.

Ostrożność w kalkulacjach

Nie wszyscy analitycy patrzą na rynek tak entuzjastycznie. Dr Robert Orpych z Uniwersytetu WSB Merito podkreśla, że transakcje SLB zawierane są zwykle na 20–30 lat, co wiąże się z ryzykiem po stronie najemcy. – Choć inflacja spadła poniżej 3%, wciąż pozostaje powyżej celu inflacyjnego NBP. To oznacza, że w długim okresie realna wartość stałego czynszu będzie maleć, co z jednej strony jest korzystne dla najemcy, ale dla inwestora już niekoniecznie – wyjaśnia.

Ekspert dodaje, że najem zwrotny nie jest rozwiązaniem dla każdej firmy. – Podmiot z nadwyżkami finansowymi nie musi korzystać z tego mechanizmu. Dla innych, zwłaszcza tych, które planują restrukturyzację czy chcą zachować pełną elastyczność w zarządzaniu nieruchomościami, SLB może być ograniczeniem – zaznacza Orpych.

Perspektywy i warunki dalszego wzrostu

Branża zgodnie wskazuje, że kluczowym warunkiem dla dalszego rozwoju rynku jest utrzymanie inflacji poniżej 3% i stopniowe obniżanie stóp procentowych. Obecnie koszt kapitału nadal pozostaje relatywnie wysoki – fundusze oczekują rentowności na poziomie 7–8% rocznie, co przekłada się na wyższe czynsze.

– W miarę jak Europa wchodzi w środowisko niższych stóp procentowych, Polska staje się coraz bardziej atrakcyjna dla funduszy zagranicznych. Rosnący popyt w sektorach logistyki, przemysłu i handlu detalicznego sprawia, że SLB może odegrać kluczową rolę w strategiach finansowych przedsiębiorstw – podsumowuje Agnieszka Radkiewicz.

Zdaniem dr. Orpycha, prawdziwy boom na najem zwrotny nadejdzie dopiero wtedy, gdy inflacja trwale ustabilizuje się na niskim poziomie, a stopy procentowe wrócą do wartości sprzed pandemii, czyli nawet poniżej 2%. – Wówczas przedsiębiorcy odzyskają zaufanie do stabilności gospodarczej, a umowy długoterminowe będą postrzegane jako bezpieczniejsze. Na razie jesteśmy na etapie ostrożnego wzrostu, ale trend jest jednoznacznie pozytywny – ocenia ekspert.