Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, w 2024 roku aktywność najemców na rynkach biurowych w największych regionalnych miastach Polski, takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, pozostała stabilna. Warto zwrócić uwagę, że roczny wolumen transakcji najmu przewyższył średnią z ostatnich pięciu lat.
-
źródło: Newmark Polska
Stabilność na rynkach biurowych w miastach regionalnych
Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto odnotowały najwyższy popyt najemców, co dodatkowo umocniło ich pozycję liderów wśród rynków regionalnych. W minionym roku dominowały renegocjacje warunków najmu, które były preferowaną opcją dla najemców względem relokacji.
Ze względu na rosnącą dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz popularyzację pracy hybrydowej deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji – powiedział Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.
Reklama
Dynamika nowej podaży biur
Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły blisko 6,8 mln mkw.. Deweloperzy oddali do użytku 123 800 mkw. powierzchni w 17 nowych budynkach, co stanowiło spadek o 56% w porównaniu do 2023 roku. W czwartym kwartale powstało ponad 47 100 mkw. biur, co stanowiło 38% całorocznej podaży.
Do kluczowych inwestycji zrealizowanych w 2024 roku zaliczamy:
- Grundmanna Office Park A w Katowicach (20 650 mkw.),
- Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw.),
- Brain Park C w Krakowie (13 000 mkw.).
Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Poznaniu i Krakowie, które odpowiadają za niemal połowę realizowanych projektów w miastach regionalnych – podkreśla Karol Wyka.
Popyt na powierzchnie biurowe
W ostatnim kwartale 2024 roku aktywność najemców sięgnęła 220 000 mkw., co stanowiło wzrost o 4,5% kwartał do kwartału i o 4,6% rok do roku. Łączny popyt brutto w całym roku wyniósł 714 000 mkw., co jest wynikiem jedynie o 3,7% niższym od rekordowego poziomu zanotowanego w 2023 roku.
Top 3 rynków regionalnych w 2024 roku
- Kraków – 266 700 mkw. (37% całkowitego popytu),
- Wrocław – 146 450 mkw.,
- Trójmiasto – 116 300 mkw.
W tych trzech miastach skoncentrowano 74% całościowego popytu. Branża IT oraz sektor usług dla biznesu były najbardziej aktywne, odpowiadając odpowiednio za 27% i 17% transakcji najmu.
Warto zauważyć wzrost średniej wielkości umów najmu do poziomu 1100 mkw., co wskazuje na większą skłonność do wynajmowania większych powierzchni – dodaje Karol Wyka.
Wzrost renegocjacji i współczynnik pustostanów
Renegocjacje umów najmu dominowały w strukturze całkowitego popytu, osiągając 51% w 2024 roku – to wzrost o 11 punktów procentowych w porównaniu z 2023 rokiem.
Na koniec roku wskaźnik pustostanów wyniósł 17,8%, co oznaczało wzrost o 0,5 p.p. kwartał do kwartału i o 0,3 p.p. rok do roku. Łącznie dostępnych było ok. 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej od zaraz, co jest rekordowym wynikiem w regionach.
Największe zainteresowanie dotyczy budynków w prestiżowych lokalizacjach, spełniających standardy ESG, co skłania właścicieli starszych obiektów do realizacji modernizacji w celu przyciągnięcia najemców – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.
Stabilność czynszów i perspektywy na przyszłość
Na koniec 2024 roku czynsze za najwyższej klasy biura wynosiły 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc.
W związku z niską dynamiką nowych inwestycji oraz rosnącą dostępnością istniejących powierzchni eksperci prognozują, że w dłuższej perspektywie wskaźnik pustostanów może zacząć spadać. Jednak w najbliższych latach najemcy nadal mogą liczyć na stabilne koszty najmu.
