Rynek magazynowy wciąż rośnie

Rekordowo niskie pustostany

Mimo tak dużej podaży, po trzecim kwartale 2018 roku odsetek pustostanów spadł do rekordowo niskiego poziomu 4,3 proc. Dzieje się tak z powodu bardzo wysokiego popytu, niewielkiej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz faktu, że deweloperzy budują coraz więcej obiektów typu build-to-suit (BTS) – na zamówienie i według potrzeb konkretnego najemcy. Chcąc jednak przyspieszyć proces inwestycyjny, deweloperzy odpowiednio wcześniej przygotowują i zabezpieczają zasoby gruntów inwestycyjnych wraz z odpowiednimi pozwoleniami, dzięki czemu mogą zacząć budować w każdej chwili, gdy tylko pojawi się klient, a nowy magazyn powstaje w ciągu sześciu – dziewięciu miesięcy, zależnie od wielkości i poziomu zaawansowania projektu. W ten sposób oferta dla finalnego odbiorcy jest bogatsza. Natomiast na projekty spekulacyjne deweloperzy decydują się przede wszystkim w lokalizacjach o najniższych pustostanach, jak i również w nowych lokalizacjach (z dostępem do nowej infrastruktury drogowej), które jednocześnie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców.

Firmy chcą budynków na własność

Coraz bardziej widocznym trendem jest chęć firm do budowania powierzchni magazynowo-produkcyjnych na własność. Mówimy wtedy o tzw. modelu BTO, czyli build-to-own. Dzieje się tak głównie w sytuacjach, gdy najemca planuje bardzo dużo zainwestować w zaawansowane technologicznie wyposażenie magazynu lub fabryki, gdzie jest to budynek strategiczny dla jego działalności. Co więcej, ten trend może nasilić się w 2019 roku, ze względu na wprowadzenie nowych przepisów podatkowo-księgowych – IFRS 16. Według nowego prawa, dla niektórych firm budowa obiektu na własność może być bardziej opłacalna niż zawarcie długoterminowej umowy najmu (15 lat +).    
 

Siłą napędową rynku w 2018 roku był segment e-commerce, który nie tylko dużo wynajmował, ale i stawiał nowe wyzwania w zakresie lokalizacji oraz specyfikacji technicznej nowoczesnej powierzchni magazynowej – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa.

E-commerce wynajmuje i wymaga

Największe potrzeby magazynowe w 2018 roku zgłaszały firmy zajmujące się handlem tradycyjnym i elektronicznym, logistyką oraz lekką produkcją. Jednak motorem rynku zdecydowanie była rozwijająca się w gigantycznym tempie branża e-commerce. Oprócz głównych centrów dystrybucyjnych zajmujących się typową dla nich realizacją zamówień (fulfillment centres) sieci sprzedające za pośrednictwem internetu szukają sposobów na zoptymalizowanie i skrócenie czasu dostaw, dlatego coraz większym powodzeniem cieszą się mniejsze powierzchnie magazynowe zlokalizowane w pobliżu centrów dużych miast, tzw. Small Business Units. W ramach miejskich parków magazynowych powstają również komfortowe powierzchnie biurowe oraz tzw. show roomy, w których można obejrzeć ekspozycję albo odebrać towar zamówiony przez internet. Dlatego wynajmowaniem tam powierzchni zainteresowane są również start-upy, firmy kurierskie, potrzebujące wsparcia w postaci małych, nowoczesnych modułów zlokalizowanych w miastach.