Wygaśnięcie specustawy mieszkaniowej i opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych w większości polskich gmin uruchomiły na rynku nieruchomości proces, który już dziś przekłada się na wyceny działek. Inwestorzy zaczynają płacić premię za grunty o niskim ryzyku planistycznym, a dyskontować te, których przyszłość zagospodarowania pozostaje niepewna. W tym nowym układzie sił, jest kilka dużych miast, które mogą na reformie zyskać.
-
zdjęcie ilustracyjne, źródło: materiał własny
Luka po lex deweloperze
31 sierpnia 2026 roku przestała obowiązywać ustawa znana jako lex deweloper, która przez osiem lat pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe na terenach nieprzeznaczonych na ten cel w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym trybie w Polsce powstały projekty obejmujące ponad 100 tysięcy mieszkań – wolumen porównywalny z roczną produkcją całej branży deweloperskiej.
Zakończenie działania ustawy nie oznacza wstrzymania już rozpoczętych inwestycji – te są kontynuowane na zasadach przejściowych, podobnie jak ważność istniejących planów miejscowych, wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę. Problem dotyczy nowych projektów w gminach, które nie zdążyły uchwalić planów ogólnych: tam po 1 września nie da się już uzyskać nowej decyzji WZ ani procedować nowego planu miejscowego czy Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, formalnego następcy lex dewelopera.
Skala problemu jest spora. Do końca sierpnia plan ogólny miało niespełna 35 proc. gmin w kraju, a na początku września – po kilkakrotnym przesuwaniu terminów – odsetek ten wzrósł do około 38 proc. Oznacza to, że większość samorządów wciąż pracuje nad dokumentem, od którego zależy dziś możliwość realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Wśród dużych miast plan ogólny obowiązuje już między innymi w Poznaniu, Wrocławiu, Lublinie, Bydgoszczy, Szczecinie, Toruniu, Białymstoku, Olsztynie, Opolu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Gotowymi projektami dokumentów dysponują z kolei Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce, natomiast Kraków czy Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania prac.
Reklama
Nowa logika wyceny działek
Reforma zmienia sposób, w jaki inwestorzy patrzą na grunt. Dotychczas działka bez planu miejscowego mogła być atrakcyjna dzięki samej perspektywie uzyskania warunków zabudowy. Teraz kluczowe staje się to, co dla danego terenu przewiduje plan ogólny – a zwłaszcza czy działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, umożliwiającym dalsze procedowanie inwestycji. Grunt poza takim obszarem, nawet dobrze zlokalizowany, może stracić na wartości niemal z dnia na dzień.
Efekt widać już w danych rynkowych. Ceny gruntów w miastach bez uchwalonych planów rosną szybko – w ciągu roku podrożały wyraźnie zarówno w Krakowie, jak i w Gdańsku, a udział kosztu ziemi w cenie mieszkania w niektórych lokalizacjach sięga już 25–30 proc., wobec 10–15 proc. jeszcze kilka lat temu. To pokazuje, że ryzyko regulacyjne przestało być abstrakcyjnym pojęciem – stało się realnym składnikiem ceny.
Poznań: miasto, które ma już to, na co inni czekają
Na tle rynkowej niepewności Poznań wyróżnia się jako jedno z niewielu dużych miast, które już dysponuje uchwalonym planem ogólnym. Podczas gdy Warszawa spodziewa się jego przyjęcia dopiero na przełomie 2026 i 2027 roku, Kraków – w połowie 2027 roku, a Gdańsk wrócił do ponownych uzgodnień projektu, poznański system planistyczny jest już operacyjny.
To realna przewaga konkurencyjna, która przekłada się na kilka wymiernych korzyści. Przede wszystkim inwestorzy zyskują przewidywalność – w Poznaniu wiadomo już, które tereny znajdują się w obszarach uzupełnienia zabudowy, a więc gdzie realnie można prowadzić nowe inwestycje mieszkaniowe, bez konieczności kalkulowania ryzyka wielomiesięcznego, a nawet wieloletniego oczekiwania na decyzję planistyczną. Nie mniej istotna jest ciągłość procesu inwestycyjnego: brak luki decyzyjnej oznacza, że deweloperzy działający w Poznaniu mogą uruchamiać nowe projekty bez przestoju, podczas gdy w miastach bez planu ogólnego nowe wnioski o warunki zabudowy czy zmiany planów miejscowych są dziś po prostu zablokowane. Do tego dochodzi perspektywa premii inwestycyjnej – skoro kapitał zaczyna wyraźnie faworyzować miasta z działającym systemem planistycznym, Poznań może w najbliższych kwartałach przyciągać uwagę inwestorów szukających bezpieczniejszej alternatywy dla rynków objętych zastojem regulacyjnym. Uporządkowany system planistyczny ułatwia wreszcie długofalowe planowanie – zarówno deweloperom, jak i samemu miastu, które może efektywniej zarządzać rozwojem przestrzennym bez presji doraźnych, jednostkowych decyzji.
Co dalej z rynkiem gruntów
Skutki reformy w gminach, które nie zdążyły z planami ogólnymi, będą widoczne najpierw w decyzjach inwestycyjnych i transakcjach na rynku ziemi, a z czasem – w podaży nowych mieszkań. Jeśli w dużych miastach luka planistyczna potrwa dłużej, może to ograniczyć liczbę nowych projektów uruchamianych w 2027 roku i utrzymać presję na ceny gruntów, a w lokalizacjach o wysokim popycie – także na ceny mieszkań.
W tym kontekście miasta takie jak Poznań, które wcześniej uporządkowały swój system planistyczny, zyskują coś więcej niż tylko formalną zgodność z nowymi przepisami. Zyskują czas – przewagę, którą inne ośrodki będą musiały dopiero odrobić.
Artykuł powstał na podstawie danych i analizy rynkowej przygotowanej przez Katarzynę Tenczę, Transaction Director w Walter Herz.
